Quotiteiten en de algemene vergadering van de VME

In een appartementsgebouw beslissen de mede-eigenaars niet allemaal met een gelijke stem: hun gewicht hangt af van hun aandeel in het gebouw, de zogenaamde quotiteiten. Datzelfde aandeel bepaalt ook hoeveel van de gemeenschappelijke kosten iemand draagt. Dit artikel legt uit wat quotiteiten zijn en hoe de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars (VME) beslist. De regels staan in Boek 3 ("Goederen") van het Burgerlijk Wetboek.

Wat zijn quotiteiten?

De quotiteiten zijn de aandelen in de gemeenschappelijke delen die aan elke kavel worden toegekend. Ze worden meestal uitgedrukt als een breuk of als een aantal duizendsten (bijvoorbeeld 45/1000).

Die verdeling wordt niet willekeurig gekozen. Ze wordt bepaald op grond van drie criteria (art. 3.85 van het Burgerlijk Wetboek):

• de netto-vloeroppervlakte van het privatieve deel;
• de bestemming ervan (bijvoorbeeld woning, handelsruimte of garage);
• de ligging ervan.

Bovendien moet de verdeling worden onderbouwd door een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Zo is ze objectief verantwoord en niet louter een kwestie van afspraak.

Waarvoor dienen ze?

De quotiteiten hebben twee grote functies:

1. Verdeling van de lasten. Het aandeel is (samen met de criteria in het reglement van mede-eigendom) de basis om te bepalen wie welk deel van de gemeenschappelijke kosten draagt.
2. Stemgewicht op de algemene vergadering. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (art. 3.87 BW). Wie een groter aandeel heeft, weegt dus zwaarder door in de besluitvorming.

De algemene vergadering: hoe ze werkt

De algemene vergadering is het beslissingsorgaan van de VME. Alle mede-eigenaars maken er deel van uit.

• De syndicus roept de vergadering bijeen. Er is elk jaar minstens één gewone algemene vergadering, die plaatsvindt in de periode van vijftien dagen die in het reglement van interne orde is vastgelegd.
• Een vergadering kan ook tussentijds worden bijeengeroepen, onder meer op verzoek van mede-eigenaars die samen minstens een vijfde van de aandelen bezitten.

Om geldig te kunnen beslissen, moet aan een aanwezigheidsquorum zijn voldaan (art. 3.87, paragraaf 5 BW). Dat is vervuld wanneer bij het begin van de vergadering:

• meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en zij ten minste de helft van de aandelen bezitten; of
• de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars meer dan drie vierde van de aandelen vertegenwoordigen.

Is dat quorum niet bereikt, dan kan er in de regel later een nieuwe vergadering worden gehouden die wel geldig beslist.

Meerderheden: niet elke beslissing is gelijk

Voor de besluitvorming maakt de wet een onderscheid naargelang het belang van de beslissing (art. 3.88 BW). Hoe ingrijpender de beslissing, hoe zwaarder de vereiste meerderheid. In grote lijnen:

• Volstrekte meerderheid (gewone beslissingen): de meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen tellen daarbij niet mee als uitgebrachte stemmen.
• Twee derde meerderheid: onder meer voor werken aan de gemeenschappelijke delen (behalve wettelijk opgelegde werken en werken tot behoud van het goed) en voor bepaalde statutenwijzigingen die enkel het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreffen.
• Vier vijfde meerderheid: onder meer voor andere statutenwijzigingen (waaronder een wijziging van de verdeling van de lasten), voor een wijziging van de bestemming van het gebouw, en voor daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen.
• Eenparigheid (alle stemmen): onder meer voor een wijziging van de verdeling van de aandelen zelf. Dit is logisch: aan ieders aandeel raken, raakt aan ieders rechten.

Een bijzonder geval is de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw. Om redenen van hygiëne of veiligheid (of wanneer de aanpassing aan de wettelijke vereisten buitensporig duur zou zijn) kan dat bij vier vijfde meerderheid. Zonder zo'n reden is daarvoor de eenparigheid vereist. De precieze voorwaarden zijn in de wet nauwkeurig omschreven.

Waar ziet u dit in SyndicData?

De quotiteiten en de verslagen van de algemene vergadering zijn interne documenten van de VME en staan niet als zodanig in SyndicData. Wat SyndicData toont, is de VME zelf als rechtspersoon, met haar ondernemingsnummer en haar geregistreerde syndicus, die de algemene vergadering bijeenroept en haar beslissingen uitvoert. Zo situeert u de VME meteen, ook al blijven de interne stukken bij de syndicus.

Goed om te weten

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De precieze quorum- en meerderheidsvereisten, en de manier waarop ze op een concrete beslissing van toepassing zijn, hangen af van de aard van de beslissing en van de toepasselijke wetgeving op dat moment. Raadpleeg bij een concrete vraag een notaris, een advocaat of een professionele syndicus.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, Boek 3 ("Goederen"), officiële geconsolideerde tekst, in het bijzonder de bepalingen over de quotiteiten (art. 3.85), de organisatie van de algemene vergadering (art. 3.87) en de besluitvorming en meerderheden (art. 3.88): ejustice / Belgisch Staatsblad
• FOD Justitie, Mede-eigendom (algemene informatie en brochure): justitie.belgium.be