Qu'est-ce qu'une ACP et quand doit-elle être inscrite?

ACP signifie association des copropriétaires (en néerlandais VME, vereniging van mede-eigenaars). Dans quasiment chaque immeuble à appartements en Belgique, une ACP naît automatiquement. C'est la personne morale qui gère les parties communes de l'immeuble. Cet article explique quand une ACP naît, quels documents l'accompagnent et quand elle doit être inscrite.

Quand y a-t-il une ACP?

Une ACP relève de ce que la loi appelle la copropriété forcée d'un immeuble. Les règles figurent dans le Livre 3 ("Les biens") du Code civil.

Il s'agit de tout immeuble ou groupe d'immeubles dont le droit de propriété est réparti en lots. Chaque lot se compose d'une partie privative (par exemple un appartement) et d'une quote-part dans les parties communes (par exemple le toit, la cage d'escalier ou l'ascenseur). Pour un tel immeuble, la loi prescrit trois documents (art. 3.84 C. civ.):

• un acte de base;
• un règlement de copropriété;
• un règlement d'ordre intérieur.

L'acte de base et le règlement de copropriété sont établis par acte notarié.

Quand l'ACP acquiert-elle la personnalité juridique?

L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique dès que deux conditions sont réunies (art. 3.86 C. civ.):

1. la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'au moins un lot (en pratique: dès qu'au moins un appartement reçoit un propriétaire autre que le maître d'ouvrage ou le propriétaire de l'ensemble), et
2. la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale.

À partir de ce moment, l'ACP est une personne morale ayant son siège dans l'immeuble. Elle peut avoir en tant que telle des droits et des obligations, par exemple conclure des contrats pour l'entretien des parties communes.

Inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)

Toute personne morale de droit belge doit être inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Comme une ACP est une personne morale, cela vaut aussi pour elle: l'ACP est inscrite à la BCE et reçoit un numéro d'entreprise. Ce numéro identifie l'ACP, tout comme un numéro d'entreprise identifie une société.

Le syndic à la BCE depuis le 1er avril 2017

Outre l'ACP elle-même, depuis quelques années les données du syndic doivent aussi être enregistrées. Le syndic est la personne ou le bureau qui gère et représente l'ACP.

Toute association des copropriétaires est tenue, depuis le 1er avril 2017, de faire inscrire les données de son syndic à la BCE. Cette obligation repose sur l'article 3.89, paragraphe 3 du Code civil et sur l'arrêté royal du 15 mars 2017. Ainsi, il est possible de consulter publiquement qui gère une ACP déterminée.

Où voyez-vous cela dans SyndicData?

Sur la page de détail d'une ACP, SyndicData affiche notamment la forme juridique (ACP, code 070), le numéro d'entreprise et le syndic enregistré avec la fonction et la date à partir de laquelle il est désigné. Ces données proviennent de la BCE et sont affichées telles qu'elles y sont inscrites. Vous voyez ainsi immédiatement si un immeuble a un syndic enregistré et qui il est.

Bon à savoir

Ceci constitue une information générale et non un avis juridique. Les obligations précises d'une ACP et de son syndic, et les conséquences d'une inscription manquante ou périmée, dépendent de la situation concrète et de la législation applicable à ce moment. En cas de doute, consultez un notaire, un avocat ou un syndic professionnel.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, Boek 3 ("Goederen"), officiële geconsolideerde tekst, in het bijzonder de bepalingen over gedwongen mede-eigendom van gebouwen en over de vereniging van mede-eigenaars (art. 3.84 en 3.86): ejustice / Belgisch Staatsblad
• FOD Justitie, Vereniging van mede-eigenaars (inschrijving syndicus in de KBO sinds 1 april 2017, art. 3.89, paragraaf 3 BW en KB van 15 maart 2017): justitie.belgium.be
• FOD Economie, Inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO): economie.fgov.be