De basisakte en het reglement van mede-eigendom

Elk appartementsgebouw heeft een set spelregels die vastleggen wat privatief is, wat gemeenschappelijk is, en hoe de mede-eigenaars samen beslissen. Die spelregels staan in drie documenten: de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde. Samen vormen ze zowat de "grondwet" van het gebouw. Dit artikel legt uit wat in elk document staat en waarom het onderscheid ertussen belangrijk is.

Drie verplichte documenten

Voor een gebouw of groep van gebouwen in gedwongen mede-eigendom schrijft de wet drie documenten voor (art. 3.84 van het Burgerlijk Wetboek, Boek 3 "Goederen"):

• de basisakte;
• het reglement van mede-eigendom;
• het reglement van interne orde.

De eerste twee samen, de basisakte en het reglement van mede-eigendom, vormen de statuten van het gebouw (art. 3.85 BW). Het reglement van interne orde staat daar los van, en dat verschil heeft praktische gevolgen (zie verder).

De basisakte: de kaart van het gebouw

De basisakte beschrijft het gebouw en de opdeling ervan. Ze bevat (art. 3.85, §1 BW):

• een beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen. Privatief is bijvoorbeeld een appartement; gemeenschappelijk zijn bijvoorbeeld het dak, de traphal, de gevel en de lift;
• de bepaling van het aandeel (de quotiteiten) in de gemeenschappelijke delen dat bij elk privatief deel hoort.

Dat aandeel wordt niet zomaar gekozen. Het wordt bepaald op grond van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, en gestaafd door een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Zo is de verdeling objectief onderbouwd. De quotiteiten komen in een apart artikel uitgebreider aan bod.

Het reglement van mede-eigendom: rechten, plichten en lasten

Het reglement van mede-eigendom legt de onderlinge verhoudingen vast. Het bevat onder meer (art. 3.85 BW):

• de rechten en plichten van elke mede-eigenaar met betrekking tot de privatieve en de gemeenschappelijke delen;
• de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten (de gemeenschappelijke kosten, bijvoorbeeld voor onderhoud, verwarming of de lift).

Hier vindt u dus terug wie welk deel van de gemeenschappelijke kosten draagt en volgens welke regels.

Het reglement van interne orde: soepeler aan te passen

Het derde document is het reglement van interne orde. Anders dan de basisakte en het reglement van mede-eigendom hoeft dit geen notariële (authentieke) akte te zijn: het mag bij onderhandse akte worden opgesteld (art. 3.85, §3 BW). Daardoor is het eenvoudiger aan te passen.

Het reglement van interne orde bevat onder meer de praktische regels over de algemene vergadering (waaronder de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin ze plaatsvindt), de wijze waarop de syndicus wordt benoemd en de duur van zijn mandaat.

Statuten, notariële akte en overschrijving

Omdat de basisakte en het reglement van mede-eigendom de statuten vormen, worden ze bij authentieke (notariële) akte verleden. Ze worden ook overgeschreven in de registers van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Die overschrijving is meer dan een formaliteit: samen met het ontstaan van de onverdeeldheid (zodra minstens één kavel aan een andere eigenaar toekomt) zorgt ze ervoor dat de vereniging van mede-eigenaars (VME) rechtspersoonlijkheid verkrijgt (art. 3.86 BW). Vanaf dat ogenblik bestaat de VME als rechtspersoon met haar zetel in het gebouw.

Waar ziet u dit in SyndicData?

De basisakte en de reglementen zelf zijn notariële en onderhandse documenten die niet als zodanig in SyndicData staan. Wat SyndicData wel toont, zijn de gevolgen ervan in de publieke registers: de VME als rechtspersoon (juridische vorm 070), haar ondernemingsnummer en de geregistreerde syndicus. Zo ziet u de juridische structuur die uit deze documenten voortvloeit, ook zonder de akte zelf in te kijken.

Goed om te weten

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De precieze inhoud en de gevolgen van een basisakte, een reglement van mede-eigendom of een reglement van interne orde hangen af van de concrete akte en van de toepasselijke wetgeving op dat moment. Raadpleeg voor een concrete vraag een notaris, een advocaat of een professionele syndicus.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, Boek 3 ("Goederen"), officiële geconsolideerde tekst, in het bijzonder de bepalingen over de gedwongen mede-eigendom, de statuten en het reglement van interne orde (art. 3.84, 3.85 en 3.86): ejustice / Belgisch Staatsblad
• FOD Justitie, Mede-eigendom (algemene informatie en brochure): justitie.belgium.be